BULGARIMOT: LEVERAGING AI IN THE BULGARIAN REAL ESTATE INDUSTRY

Damien Casoni, a French designer and web marketer, moved to Sofia in 2018. He needed a flat and Pavlen Avramov, an established real estate broker, entrepreneur and founder of HOMIES, found him the perfect place. Eventually, they became friends and, in 2023, created BulgarIMOT together. They both use AI agents to smooth their operations, but Pavlen also works directly with Bulgarian and international clients, turning searches and opportunities into deals.

Why and how do people looking to buy or sell property in Bulgaria benefit from BulgarIMOT's presence in the market?

Damien Casoni: Our first and main goal is to help foreigners rent an apartment in Sofia with BulgarIMOT. It's the "blue ocean" nobody went after online on purpose: difficult, and not very lucrative. But it keeps bringing us Google reviews, and requests from sellers and landlords tripled this year. The long-term goal: make BulgarIMOT the ultimate reference for fresh Bulgarian real estate data.

Pavlen Avramov: We have a very broad scope, both geographically and in what we do, from apartments and houses to land, commercial properties, warehouses and entire buildings. We work a lot with foreigners and Bulgarians who have lived abroad and need someone they trust on the ground. We also work with other brokers and advertise their listings for free on BulgarIMOT.bg.

Why did you decide to introduce AI into the company's work, and how do you use it?

DC: We started with a team of four. Once only Pavlen and I were left, AI was a godsend for me to take on the vacant roles. Since March 2026, close to 100 workflows built with Claude and n8n run BulgarIMOT: they capture every lead (777 from January to September, including 160 phone calls), sync our partner agencies' listings every night, remind Pavlen of any lead left waiting and teach our Google Ads to find people like our best clients.

PA: I started very simply, using AI to write property descriptions. Now I use it constantly: for scheduling, property searches and verification, research, documents and even finding new business opportunities. One example is our collaboration with "5 to Go" during their expansion in Bulgaria. AI helped with the research and early stages, but then I still had to understand what they needed, talk to people and turn the opportunity into a real business relationship. AI is a tool that expands what I can do, not something that replaces me.

How does AI help you stay on top of what is happening in the property market at any given time?

DC: My system checks real estate ads and statistics every day. Since March, it has synced 439 listings, taken down 111 once no longer available and picked up price changes on 99. Every listing also shows the average price per square metre for its region and property type, refreshed weekly: a level of transparency I haven't seen elsewhere.

PA: I can even find traces of listings that have already been taken down, follow new movements in the market and constantly check news about investments, construction projects and companies expanding in Bulgaria. We've found potential opportunities starting from a news article rather than a property ad. What took hours now takes minutes. AI finds the signal; I still have to decide whether it actually means something.

Damien Casoni

How do you use AI to provide your clients with the most relevant and personalized property recommendations?

DC: I don't. I'm not in touch with our clients, that's Pavlen's job, and I'm proud that AI is never our first touchpoint. Real human connection is becoming more valuable as more people use AI to avoid hard work. Pavlen is doing fantastic work to go beyond our clients' needs. Our reviews speak for themselves.

PA: Sometimes the request is something no property portal has a filter for. Recently, a client asked us to find two regulated plots around 20 kilometres apart, one residential and one industrial. AI can search and compare zoning, location, size and distance across many possibilities at once. But it doesn't know the client. I still have to understand what really matters to them, where they can compromise and which properties are actually worth showing.

What has your experience with AI shown you so far? Have the company and its clients benefited from the change, and if so, how?

DC: BulgarIMOT has only one client: HOMIES, Pavlen's company. Since February 2023, we have generated over 2,500 enquiries and 114 deals, 103 with international clients. In January-September 2026, we closed 26 deals, against 14 a year earlier. And since late July, 11 people found us through ChatGPT: 3 already became clients.

PA: The biggest difference is that we're much more on top of everything: searches, viewings, documents, negotiations, follow-ups and new opportunities. AI lets us handle much more work while keeping a clearer picture of every client and deal. It doesn't make us work less; we actually do more.

Which parts of your work still require human input rather than AI?

DC: All of it. LLMs have a tendency to lie right to your face. Every hour spent on a new feature takes five to ten more to build guardrails, and many of our workflows do nothing but watch the others. AI is a tool, a dangerous one: be absolutely paranoid and triple-check everything.

PA: For me, one of the most important human parts is the idea of what to do with AI in the first place. If you don't direct it properly, you can have an incredibly powerful tool and just use it to write property descriptions, and that's it.

Someone still has to think, "Can I use it for this too?", understand the problem, understand the client and decide whether the result makes sense in the real world. Trust, negotiation and relationships are human too.

As AI gets better, I think the interesting question becomes less "What can AI do?" and more "What will we think of doing with it?"

+359 24 928 578
bulgarimot.bg

BulgarIMOT: Как изкуственият интелект променя пазара на недвижими имоти в България

Екипът на компанията използва близо 100 автоматизирани процеса, за да помага на българи и чужденци да наемат и купуват имоти в София

Когато Дамян Казони, френски дизайнер и специалист по уеб маркетинг, пристига в София през 2018 г., той започва да си търси апартамент. Павлен Аврамов, утвърден брокер на недвижими имоти, предприемач и основател на HOMIES, успява да му намери идеалното място. Постепенно двамата стават приятели и през 2023 г. създават заедно BulgarIMOT. И двамата използват AI агенти, за да оптимизират работата си, но Павлен продължава да работи пряко с български и чуждестранни клиенти, като превръща търсенето и откритите възможности в реални сделки.

Защо и как присъствието на BulgarIMOT на пазара е от полза за хората, които искат да купят или продадат имот в България?

Дамян Казони: Основната ни цел е да помагаме на чужденците да наемат апартамент в София чрез BulgarIMOT. Това е свободна пазарна ниша, която все още никой не е заел целенасочено онлайн – тя е трудна и не носи особено големи печалби. Но на нас ни носи положителни отзиви в Google, а тази година запитванията от продавачи и наемодатели се утроиха. В дългосрочен план искаме BulgarIMOT да се превърне в основния източник на актуални данни за пазара на недвижими имоти в България.

Павлен Аврамов

Павлен Аврамов: Работим в широк географски обхват и предлагаме разнообразни услуги: от апартаменти и къщи до парцели, търговски имоти, складове и цели сгради. Често работим с чужденци и българи, живели в чужбина, които имат нужда от доверен партньор на място. Сътрудничим си и с други брокери, като публикуваме безплатно обявите им в BulgarIMOT.bg.

Защо решихте да внедрите изкуствен интелект в работата на компанията и как го използвате?

ДК: Започнахме с екип от четирима души. Когато останахме само Павлен и аз, AI се оказа безценен помощник, който ми позволи да поема функциите на освободените позиции. От март 2026 г. близо 100 автоматизирани работни процеса, изградени с Claude и n8n, обслужват BulgarIMOT. Те регистрират всяко запитване от потенциален клиент (777 от януари до септември, включително 160 телефонни обаждания), синхронизират всяка нощ офертите на партньорските ни агенции, напомнят на Павлен за запитвания, по които все още няма отговор, и помагат на рекламите ни в Google да достигат до хора, подобни на най-добрите ни клиенти.

ПА: В началото използвах AI съвсем просто, за да пиша описания на имоти. Днес го използвам непрекъснато: за планиране на срещи, търсене и проверка на имоти, проучвания, документи и дори за откриване на нови бизнес възможности. Такъв пример е сътрудничеството ни с веригата 5 to Go при разширяването ѝ в България. AI ми помогна с проучването и в началните етапи, но след това трябваше сам да разбера от какво имат нужда, да разговарям с хората и да превърна възможността в реално бизнес партньорство. AI ми дава повече възможности, но не ме замества.

Как AI ви помага да следите актуалното състояние на пазара на недвижими имоти?

ДК: Системата ми проверява всеки ден обявите за имоти и пазарната статистика. От март насам е синхронизирала 439 оферти, премахнала е 111, които вече не са били актуални, и е засекла промени в цените на 99. Всяка обява съдържа и средната цена на квадратен метър за съответния район и тип имот, като данните се обновяват всяка седмица. Не съм срещал подобно ниво на прозрачност другаде.

ПА: Мога дори да откривам следи от вече свалени обяви, да следя новите тенденции на пазара и постоянно да проверявам новините за инвестиции, строителни проекти и компании, които разширяват дейността си в България. Намирали сме потенциални бизнес възможности благодарение на новинарска статия, а не на обява за имот. Това, което преди отнемаше часове, сега става за минути. AI открива сигналите, но аз трябва да преценя дали те действително означават нещо.

Как използвате AI, за да предлагате на клиентите си най-подходящите за тях имоти?

ДК: Аз не го правя. Не общувам пряко с клиентите, това е работата на Павлен, и се гордея, че AI никога не е първата ни точка на контакт с тях. Истинското човешко общуване става все по-ценно, особено когато все повече хора използват AI, за да си спестят усилия. Павлен върши чудесна работа и се стреми да надхвърля очакванията на клиентите ни. Отзивите им говорят сами за себе си.

ПА: Понякога клиентите търсят нещо, за което няма филтър в нито един портал за недвижими имоти. Наскоро например клиент поиска да намерим два урегулирани поземлени имота на около 20 км един от друг, единият предназначен за жилищно строителство, а другият – за промишлено. AI може едновременно да търси и сравнява множество възможности според предназначението, местоположението, площта и разстоянието. Но той не познава клиента. Моята задача е да разбера кое е наистина важно за него, с какво е готов да направи компромис и кои имоти си струва да му предложим.

Какво ви показа досегашният ви опит с AI? Какви ползи донесе промяната за компанията и клиентите ѝ?

ДК: BulgarIMOT има само един клиент: HOMIES, компанията на Павлен. От февруари 2023 г. насам сме генерирали над 2500 запитвания и сме реализирали 114 сделки, 103 от които с международни клиенти. През януари-септември 2026 г. приключихме 26 сделки. За сравнение, през същия период на 2025 г. имахме 14 сделки. А от края на юли насам 11 души са ни открили чрез ChatGPT. Трима от тях вече са наши клиенти.

ПА: Най-голямата разлика е, че вече следим много по-стриктно всичко: търсенето на имоти, огледите, документите, преговорите, последващата комуникация и новите възможности. AI ни позволява да вършим значително повече работа, като същевременно поддържаме по-ясна представа за всеки клиент и всяка сделка. Не работим по-малко. Всъщност вършим повече.

Кои части от работата ви все още изискват човешка намеса, а не могат да бъдат поверени на AI?

ДК: Всички. Големите езикови модели имат склонност да лъжат най-безогледно. За всеки час, вложен в разработването на нова функционалност, са нужни още пет до десет часа за изграждане на защитни механизми. Много от автоматизираните ни процеси не правят нищо друго, освен да следят останалите. AI е инструмент, при това опасен. Трябва да подхождате към него с крайно недоверие и да проверявате всичко по три пъти.

ПА: Според мен една от най-важните човешки роли е още в началото да измислим какво изобщо можем да правим с AI. Ако не го насочвате правилно, може да разполагате с изключително мощен инструмент, а да го използвате единствено за писане на описания на имоти.

Някой все пак трябва да се запита: "Мога ли да го използвам и за това?", да разбере проблема и клиента и да прецени дали резултатът има смисъл в реалния свят. Доверието, преговорите и взаимоотношенията също остават човешка територия.

С усъвършенстването на AI според мен все по-интересен става не въпросът "Какво може да прави AI?", а "За какво бихме измислили да го използваме?"

+359 24 928 578
bulgarimot.bg